七号差馆

“房子拆了一半才被叫停

，補(bǔ)償款為何縮水一半？” 這是某地居民張先生近期遭遇的困境

。隨著城市更新提速

，房屋拆除引發(fā)的糾紛逐年攀升。如何在拆遷潮中守住合法權(quán)益

？政策法規(guī)不僅是“護(hù)身符”

，更是行動(dòng)的指南針。

一
、房屋拆除政策核心框架：合法性與補(bǔ)償雙底線

我國(guó)房屋拆除政策以《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》為核心

，明確“先補(bǔ)償后搬遷”原則。2023年新修訂的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》進(jìn)一步強(qiáng)化了拆除行為的程序正義：

拆除前提：必須符合公共利益需求（如交通建設(shè)
、舊城改造）
，商業(yè)開(kāi)發(fā)不得強(qiáng)制征收；
審批層級(jí)：縣級(jí)及以上政府才有權(quán)批準(zhǔn)征收決定
，村委會(huì)
、街道辦無(wú)權(quán)單獨(dú)實(shí)施；
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：參照周邊類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格
，包含房屋價(jià)值
、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)三部分
。值得關(guān)注的是
，更高人民法院在2022年典型案例中明確：“口頭承諾補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效，必須書(shū)面簽約”
，這一判例為被拆遷人提供了關(guān)鍵依據(jù)
。

被征收人可在政府提供的名錄中自主選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)

。若對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議

，10日內(nèi)可申請(qǐng)復(fù)核，仍有爭(zhēng)議可提請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定

。

農(nóng)村房屋拆除時(shí)

，除房屋補(bǔ)償外

，還需保障村民“戶有所居”權(quán)利。部分地區(qū)試點(diǎn)“房票安置”

，允許用補(bǔ)償款跨區(qū)域購(gòu)房

。

滿足以下兩項(xiàng)才可申請(qǐng)司法強(qiáng)拆：

核實(shí)文件完整性：征收決定、補(bǔ)償方案
、聽(tīng)證記錄缺一不可
；
重點(diǎn)提示：公告期不少于30日，期限內(nèi)可提出異議
。

? 階段2：評(píng)估與協(xié)商
要求評(píng)估人員出示資質(zhì)證書(shū)
，全程錄音錄像；
談判技巧：對(duì)比周邊房?jī)r(jià)
，主張裝飾裝修
、附屬設(shè)施單獨(dú)計(jì)價(jià)。

? 階段3：簽約與搬遷
警惕“空白協(xié)議”
，所有條款需逐項(xiàng)填寫(xiě)；
資金安全：補(bǔ)償款到賬后再交房
，避免“打款拖延”陷阱
。

當(dāng)權(quán)益受損時(shí)

，可采取三級(jí)應(yīng)對(duì)策略：

行政救濟(jì)：向作出征收決定的上級(jí)政府申請(qǐng)復(fù)議（60日內(nèi)）
；
司法訴訟：收到復(fù)議決定后15日內(nèi)起訴，或直接6個(gè)月內(nèi)起訴
；
監(jiān)察舉報(bào)：針對(duì)違規(guī)強(qiáng)拆
，向紀(jì)委監(jiān)委提交視頻
、通話記錄等證據(jù)。 關(guān)鍵證據(jù)清單：

數(shù)字化監(jiān)管升級(jí)：廣東、江蘇等地試點(diǎn)“拆遷補(bǔ)償區(qū)塊鏈存證”
，確保數(shù)據(jù)不可篡改
；
公共利益界定細(xì)化：文旅開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項(xiàng)目不再自動(dòng)適用“公益征收”
；
補(bǔ)償方式多元化：上海推行“原址回遷+貨幣補(bǔ)償”組合模式
，回遷比例不低于70%。 某律所數(shù)據(jù)顯示：2023年上半年拆遷訴訟中
，因程序違法導(dǎo)致的政府?dāng)≡V率高達(dá)63%
，這提示著：*熟知法規(guī)細(xì)節(jié)，往往是維權(quán)重中之重
。